상가임대차보호법 제대로 알아보기 (임대기간, 월세인상, 보증금)

상가 임대를 하다 보면 여러 가지 문제가 발생할 수 있어요. 이럴 때 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

가령 임대차 계약 기준 중 건물주가 변경되었더라도 상가 계약갱신청구권은 최초 임대차를 시작한 날로부터 계산됩니다.

 

오늘은 상가임대차보호법에 대해 제대로 알아볼게요!!

 

 

 

 

 

 

'상가건물 임대차보호법' 주요내용 주요 내용으로는 대항력의 부여, 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 소액임차인의 최우선변제권 인정 등이 있어요.

 

모든 상가 건물이 임대차보호법에 적용되는 것은 아니고 상가건물 임대차에 대한 규정으로 [민법]보다 우선적으로 적용돼요.

 

 

상가건물 임대차보호법

 

 

주요내용으로는 대항력의 부여, 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 소액임차인의 최우선변제권 인정 등이 있어요.

 

 

대항력의 부여

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만 '상가건물 임대차보호법'이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그다음 날로부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있어요.

 

대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있어요.

 

상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 돼요.

 

 

 

 

임대차 존속기간의 보장

 

임대차 기간을 정하기 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봐요.

 

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있어요.

 

전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있어요.

 

위의 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없어요.

 

 

보증금의 증감청구권 및 증액 제한

 

 

 

 

임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있어요.

 

다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있어요. [상가건물 임대차보호법] 제11조제1항 및 [상가건물 임대차보호법 시행령] 제 4조

 

 

우선변제권의 인정

 

 

임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청을 했으며, 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있어요.

 

 

소액임차인의 최우선변제권

 

소액임차인이란?

 

임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라고해요.

 

○서울특별시 : 6천 500만원 이하

 

○ [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천 500만원이하

 

○ 광역시([수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천 800만원 이하

 

○ 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

 

소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있어요.

 

 

 

 

 

 

 

 

임대차 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 경우

 

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.

 

임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권이 생겨요.

 

 

 

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