전세 월세 계약시 필수 특약사항... 전세사기 방지용 최근 특약사항 추가

최근 전세 사기가 많아 예전에 많이 쓰던 특약 내용에서 추가된 내용을 정리해 보려고 합니다. 계약서의 특야사항(특약)도 시대의 변화에 따라 내용이 변경되고 추가되는 것 같습니다.

이번 특약 내용은 최근에 전세 사기 유형 중 전세계약 후 매매등으로 인한 집주인이 바뀌는 것을 대비한 특약과 임차인 1순위가 되기 전 임대인의 근저당권설정 및 가압류에 대비한 특약 그리고 임차인 몰래 임차인을 전출하여 전세사기에 가담된 사례, 역전세를 대비해 전세보증금 반환이 안될 때를 대비한 특약 등 최근 전세 사기 유형 사례를 통해 새롭게 추가된 내용으로 특약사항을 정리해 봤습니다. 전세, 월세 계약하시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

전세, 월세 계약서 작성시 특약이 뭘까? 꼭 써야 할까?

전세 계약 특약이 무엇일까요?

전세 계약 특약은 특별 약정의 줄임말입니다. 전세 계약서 작성 하실 때 기본적으로 적혀있는 계약 사항 외에 추가로 계약하고 싶은 사항을 작성하시게 됩니다. 기본 계약서와 동일하게 필수로 작성해야 하는 것은 아닙니다. 전세 계약 특약 사항은 선택사항이기 때문에 임대인과 임차인이 상의하여 작성 하시면 됩니다.

최근에는 임대인보다 임차인 즉 세입자의 입장에서 본 계약에 추가하고 싶은 사항이 있는 경우가 많아 세입자분들께서 특약 작성을 요청하시는 경우가 많습니다. 집주인과 합의된 특약이라면 언제든지 계약서에 반영할 수 있습니다.

만약 임차인이 반려동물과 함께 생활해야 하는 점이 있다면 이를 전세 계약 특약 사항으로 작성하여 반려동물로 인해 발생할 사항에 대한 원상복구 등과 관련된 특약 사항으로 미리 합의할 수 있습니다. 살면서 발생하는 집 내부 수리 등 계약 단계에서 껄끄럽거나 요구하고 싶은 사항을 특약 사항에 반영해 주시면 됩니다.

 

전세 계약 할때 임차인이 반드시 꼭 넣어야 할 특약사항

최근 전세 사기로 인해 새로이 필수로 반드시 추가해야 하는 특약 사항들이 있어서 정리해 봤습니다. 특약사항도 시기에 따라 트렌디하게 바뀌는 것 같습니다. 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 특약사항을 꼭 적어서 전세 계약 만료시까지 안전하게 보장 받아보시길 추천드립니다. 꼭 체크하고 확인하셔서 불이익을 당할수 있는 일은 미리 피하시길 바랍니다.

• 인차인 입장에서 보증금 지키기 위해 반드시 꼭 넣어야 할 특약사항
  • 임대인의 임차 계약 만료 시 새로운 세입자 유무를 떠나 전세보증금을 즉시 반환하여야 한다.
  • 임대인은 임차인에 전입 신고 효력이 발생하는 계약 다음 날까지 계약 당시 상태를 유지하여야 한다.
    • 계약 당시 등기사항증명서에 근저당권, 가압류와 관련된 내용이 없이 깨끗한 상태일 때
  • 임대인은 임차인의 1 순위를 보장한다.
  • 현재 설정된 근저당권은 잔금 지급 때까지 임대인 측에서 모두 말소하기로 하고, 위반 시 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다.
  • 임대인이 계약 체결 전·후 국세 및 지방세 체납 사실이 확인될 경우, 임차인 요청 시 즉시 계약을 무효화하고 계약금을 반환하여야 한다.
  • 임대인은 임차인의 계약 기간 동안 매매 계약 체결 및 소유권 이전, 변경, 근저당 담보 설정 시 임차인에게 사전에 미리 고지하여야 한다. 이 경우 임차인에 새로운 임대인(매매자, 소유권 승계자)을 신뢰할 수 없다면 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.
  • 임대인의 임차인의 동의 없이 임대인의 계약 목적물에 대하여 임의로 전입신고 및 전출신고하는 등 임차인에 권리를 부당하게 침해하여서는 아니 된다.
  • 계약 후 전세 보증보험 가입 불가 시, 계약을 무효로 하고 임차인이 지급한 전세 보증금을 조건 없이 즉시 반환하기로 한다.
  • 임차인이 기책 사유 없이 전세자금 대출이 성사되지 않을 경우 별도의 손해배상 없이 본 계약을 해제하기로 한다.
  • 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며, 필요한 서류를 제공한다. 또한 전세권설정 및 말소에 필요한 제반 비용은 임차인 부담한다.
  • 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선 충당금을 임대인에게 반환 청구 할 수 있다.
  • 관리비 및 모든 공과금은 잔금일 기준으로 정산한다.
  • 본 계약에 기재되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반 부동산 거래에 따른다.

전세 계약 할 때 임대인 입장에서 체크해야 할 특약사항

전세는 임대인, 임차인 두 당사자의 입장에서 특약사항의 내용이 달라질 수 있습니다. 주로 임대인은 집의 상태에 대한 원상회복 및 유지 관리의 의무에 대한 특약 내용이 많습니다.

• 임대인 입장에서 전세 계약시 체크해야 할 특약사항
  • 임차인과 임대인은 현장을 답사하였으며 임차인은 해당 주택 거주에 특별한 하자가 없음을 확인하고 계약한다.
  • 현 실물 상태에서 계약 체결하며 기 배치된 전자제품, 가구, 시설물, 도배 및 장판 등 입주 시 상태를 성실히 유지 관리하며 임차인 사용 부주의 또는 고의에 의해 훼손 변경 될 경우 원상복구 반환하기로 한다.
  • 실내 흡연 금지 및 반려동물 사용을 일체 금지하며, 위반 시에는 해당 행위로 인해 발생된 도배, 장판의 색상 및 형질의 변형, 손해 복구에 따른 교체 비용을 임차인이 일체 부담하고 퇴실 시 특수 청소 비용 청구 발생함에 동의한다.
  • 노후화에 따른 수리를 제외하고, 수리 비용 발생 시 소액 3만 원 이하의 소모품등인 경우 임차인이 부담한다.
  • 임차인은 계약 당시 임대 물건의 원형을 기간 만료 시까지 보전할 책임을 지며, 소모품 사용 중 파손 시에는 임차인 비용으로 수리하여 사용하되 임차인의 책임 없는 건물 노후 시설물의 고장 및 파손은 임대인이 수리한다.
  • 전기, 도시가스, 수도, 보일러 등 중요한 부분은 임대인이 해결하기로 하고, 전등 교체등 일상생활에 대한 문제가 발생 시 그 부분은 임차인이 해결하기로 한다.
  • 임대계약기간 만료 전 임차인 중도 계약 해지 시 부동산 중개 수수료 및 일체의 비용은 임차인이 부담한다.

전세 월세 계약 시 특약 사항을 정리하며

다소 중복되는 내용은 상황에 맞게 사용하시길 권장드립니다. 특약사항은 임대인과 임차인 상호 간에 서로 필요한 사항을 작성하는 것이라 상황에 따라 내용이 달라질 수 있다는 점 미리 말씀드립니다. 제가 말씀드린 특약은 참조하셔서 임대인, 임차인 모두에게 꼭 필요한 내용으로 도움이 되길 바라는 마음으로 정리해 봤습니다. 최근에 전세 사기 유형의 사례를 포함하여 정리해 본 특약 사항이니 내 보증금을 안전하게 지 킬 수 있는 특약사항 참조해 보세요.