부동산 아파트,주택 매매 계약시 특약사항 및 상황별 특약 정리

 

 

특약사항 꼭 작성해야 할까요? 상황에 따라 특별한 사항이 있으면 특약사항으로 작성하는 것이 좋습니다. 계약을 하고 잔금까지 기간도 있고 그 기간 동안 무슨 일이 일어날지 모르는 세상이니까요.

권리관계에서 걱정이 되신다면 특약사항 기재로 불안한 마음을 조금이라도 덜어보시고, 노후된 건물, 아파트라 누수등과 같은 중대한 하자에 대한 부분이 걱정되시는 분도 특약 사항에 작성해 두면 잔금 이후라도 매도인 하자담보책임을 물어 보수 청구가 가능합니다.

특약 사항은 말 그대로 특이한 사항이기 때문에 매도인과 매수인의 상황에 맞게 정확하고 상세하게 작성하시면 됩니다.

 

매매계약서 서식 및 계약서 작성 방법   >>> 클릭

 

매매계약서 무료서식 받으러 가기  >>> 클릭

 

부동산 매매시 매도인 매수인 준비서류 알아보기 >>> 클릭

 

부동산 매매시 일반적인 특약사항 정리

부동산 매매시 특약 사항은 여러 상황에 따라 다양한 특약 내용이 있을 수 있습니다. 일반적인 매매시 특약 사항을 정리해 봤습니다.

 

​

 

• 일반적인 특약
  • 현 시설물 상태에서의 매매계약이며 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결한다.
    • 매수인이 직접 방문해서 집 상태를 확인하였고, 매매계약시 구두상으로도 매도인에게 중요한 집 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
    • 배수 막힘, 비 오는날 창틀의 누수, 문짝 파손, 유리 깨짐, 창틀 흔들림 기타 등등 집 상태를 확인하는 것이 좋고, 이때 확인 과정에서 알게 된 사항에서 보수등의 비용이 발생된다면 매도인과 협의하는 것도 좋은 방법입니다.
    • 하지만 부품 파손, 고장, 곰팡이 등 경미한 하자가 있는 경우에는 매도인의 하자담보배상책임이 없습니다.
  • 일방의 계약 해제에 따른 손해배상으로 매도자는 계약금의 두배상환을 위약금으로 정하고, 매수는 계약금을 위약금으로 약정한다.
  • 소유권 이전등기가 완료되기 전 등본상에 권리 제한 사유가 발생하는 경우 매수인은 계약을 해지할 수 있으며, 이때 매도인은 매수인이 이미 지급된 금액을 즉시 반환해 주어야 하며, 그와는 별도로 매도 금액의 00%를 손해 배상해 주기로 한다.
  • 매매시점(잔금일)부터 6개월 이내 중대한 하자, 누수 파손 균역 등이 발견될시 민법상 매도인의 하자담보책임 규정에 따라 매도인은 하자에 대한 보상을 한다.
    
    • 누수의 시전은 볍률적으로 안 날로부터라고 규정하지만 그게 아주 애매한 규정이라 통상적으로 매매 잔금 시점으로 부터 6개월 이내에 중대한 하자 발생 시 매도인 하자담보책임 규정으로 보상을 청구하는 것이 관계입니다.
    • 중대한 하자의 경우 해당되며 경미한 하자는 해당 사항이 없습니다.
    • 특히, 누수 중 창틀 실리콘 누수는 경미한 하자에 해당되는 사항으로 매도인 하자담보책임 규정으로 보상 받지 못합니다.
  • 잔금일은 매도자, 매수인 협의하에 앞당길수 있다.
    • 잔금일 변경은 매도인, 매수인 협의가 된다면 변경이 가능합니다.
    • 하지만 잔금일 이후까지 변경된다면 그 기준이 없기 때문에 통상적으로 잔금일 기준 이내에 앞으로 당기는 것은 가능하지만 뒤로 미루는 것은 통상적으로 힘듭니다.
  • 잔금 시까지 제세 공과금 및 각종 공과금은 매도자가 부담한다.
    • 만약, 잔금전 미리 입주하거나 인테리어 공사를 시작했다면 그 시점으로부터는 매수자가 관리비를 부담하는 것이 관계입니다.
  • 선수관리비 00원은 매수인이 매도인에게 별도로 지불하고 승계한다.
    • 아파트의 경우 관리 사무소 관리비 예치금 선수관리비는 매매잔금시 서로 승계하는 것이 관례입니다.
  • 등기사항전부증명서상에 근저당권설정이 있을 경우 잔금 시 상환 말소한다.
  • 현시점에 근저당이 없더라도 계약서 작성 후 매도인은 추가 대출하지 않는다.
    • 등기사항전부증명서를 확인하고 계약서를 작성 후 추가 대출이 발생된 사실을 모르고 중도금 등기 지급된 경우 매수인에게 불리한 조건이 될 수 있기 때문에 최근에 이러한 특약을 작성하는 경우가 많습니다.
  • 기타 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관계에 따른다.

 

 

 

매매계약서 서식 및 계약서 작성 방법   >>> 클릭

 

매매계약서 무료서식 받으러 가기  >>> 클릭

 

부동산 매매시 매도인 매수인 준비서류 알아보기 >>> 클릭

 

공동 명의의 부동산 계약시 확인해야 할 특약 사항

매도자가 공동 명의일 경우 두 사람 중 대표해야 할 사람을 특정하기 위해 특약사항에 기재하게 됩니다. 공동명의의 대표자를 기재하는 것이지 인적사항까지 대표로 한 명이 작성하는 것은 아니고 계약서 작성 시에는 공동명의자 두 명 모두 참석하여 인적사항을 명의자 각각 작성하고 자필 서명과 도장 날인 해야 합니다.

 

• 공동명의의 경우 확인해야 할 특약사항
  • 매매 대금은 공동 명의자 중 000의 계좌로 입금하기로 한다. 매도인 계좌번호 000-000-000 예금주 000
  • 공동 명의자 두 명이 직접 자필 서명과 날인이 있는 경우 특약 사항에 대표 한 명을 지정해도 문제가 없습니다.
  • 만약 공동명의자 한 명이 대리로 작성하는 경우, 반드시 위임장이 있어야 합니다. 본인 작성 위임장과 본인 발급 인감증명서가 첨부되어야 하면 위임 사유와 내용이 정확이 작성되어 있어야 합니다.

 

매도인 없이 대리인 참석하여 부동산 계약할때 챙겨야 할 특약사항

• 본 계약은 매도인의 구두 승인(위임장)에 대한 대리 계약이며, 법적으로 대리권과 관련한 위임장 및 인감증명서의 서류가 완전하게 성립되기 전에 문제가 발생되어 해제되면 이미 지급한 계약금 전부는 조건 없이 반환하기로 한다.

 

 

 

잔금 전 부동산 인테리어등 협의가 필요할 때

• 매도인은 잔금 전 중도금 지급 이후 매수인의 인테리어에 동의하고 협조한다. 인테리어 시작 시부터 관리비는 매수인이 부담하고, 인테리어로 발생되는 하자 부분은 매수인이 책임진다.
  • 보통 인테리어를 시작하게 되면 소량의 금액이라도 중도금을 지급해야 합니다.
  • 중도금 지급 이후의 계약 해지나 해제는 매도자의 계약금 배액 상환 또는 매수자의 계약금 포기만으로 계약을 해지나 해제할 수 없기 때문입니다.
  • 인테리어가 시작되면 원상회복의 문제등 손해배상이 발생할 수 있기 때문에 통상적으로 중도금이 있는 것이 좋습니다.
  • 인테리어 시작 후부터는 관리비는 매수인이 부담해야 하는 것이 관계입니다. 인테리어를 하면서 전기도 사용하고, 수도도 사용해야 하고 또 그날 이후로 매수인이 점거를 하고 있는 상황이기 때문에 관리비 부담은 당연한 거라고 생각합니다.

 

 

 

전세 안고 매매 계약서를 작성해야 할 경우 특약 사항

• 매수자는 전세를 조건으로 잔금을 하며, 매도 인도 동의하며 전세 계약에 최대한 협조하며 전세 기간이 당겨지면 잔금일은 서로 협의하에 당길 수 있다.
• 매수인의 매도인이 임대인 지휘를 승계한다. 만약 임차인이 매수를 신뢰할 수 없다며 임대인의 지위승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 경우 새로운 임차인 전세계약이 있을 때까지 매도인은 협조해야 한다.
• 본 부동산의 임대차 보증금은 매수인이 승계하기로 하며, 매수인이 승계하지 않을 때 본 계약을 해지 또는 해제할 수 있다. 이때 따른 위약금은 총 매매대금의 00프로로 한다.

 

 

아파트가 아닌 주택인 부동산 계약 시 챙겨야 할 특약 사항

• 매도인의 구책사유로 전달하지 않은 부분 공법상의 규제 행정처벌등으로 매수인에게 손실이 발생될 경우, 매수인 명의로 소유권이 이전되더라도 매도인이 책임지고 해결한다.

 

 

매매계약서 서식 및 계약서 작성 방법   >>> 클릭

 

매매계약서 무료서식 받으러 가기  >>> 클릭

 

부동산 매매시 매도인 매수인 준비서류 알아보기 >>> 클릭

 

부동산 매매 계약 시 특약사항을 정리하며

이처럼 매매 당시 상황에 따라 특약 사항이 달라질 수 있습니다. 상황에 맞게 매도인, 매수인이 협의하여 작서 하시면 됩니다. 특약사항을 작성하실 때는 되도록이면 내용을 상세하고 정확하게 작성하셔야 나중에 문제가 발생되었을 때 특약 사항에 기재된 내용을 참조하여 해결하실 수 있습니다.  오늘은 부동산 아파트, 주택 등 매매 계약서 작성 시 생각해봐야 할 특약사항과 상황별 특약사항을 정리해 봤습니다.