가계약금 돌려 받을 수 있을까? 가계약 할때 챙겨봐야 할 것들

부동산을 계약하기 위한 절차는 계약금(계약서 작성) - 중도금 - 잔금(등기 이전) 순서로 이루어집니다. 가계약은 계약서를 작성하기 전 어떤 조건을 정해서 임시적으로 맺는 계약을 말합니다. 

가계약의 단계는 꼭 있어야 하는 것은 아니고 통상적으로 본 계약을 하기 전에 가계약을 하는 경우가 많습니다. 매물 선점을 위해 가계약을 했다가 본계약 전 마음이 바뀌어서 가계약을 취소하고 싶은 경우가 있습니다. 이럴 때 가계약금을 돌려받을 수 있을지 대법원 판례를 보면서 알아보려고 합니다. 또 가계약을 할 때 확인하고 챙겨봐야 할 것들에 대해서 알아보려고 합니다. 

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가계약

가계약은 정식 계약을 맺기 전에 우선 어떤 조건을 정해 놓고 임시적으로 맺는 계약을 말합니다. 부동산에서 매수 또는 임대하고 싶은 매물이 결정되면 빠른 매물 선점을 위해서 가계약을 진행하게 됩니다.

가계약금이란

가계약금이란 계약금을 지불하기 전, 매물의 우선선점을 위하여 지불하게 되는 금원을 뜻합니다. 마음에 드는 매물이 있어 거래를 희망하지만 당장 본 계약을 체결하지 못할 여러 가지 사정으로 매물의 빠른 선점을 위해 우선 확보하고자 계약금의 일부를 매도 또는 임차인과 합의하여 지불하는 것입니다.

가계약금에 따른 법원의 사례

민법 제565조에 확인할 수 있는 계약금에 관한 사항과 달리 가계약금은 법에는 없는 용어입니다.

가계약에 관련하여 잘못된 정보가 많습니다. 앞에서 말씀드렸듯이 가계약금은 법에 없는 용어이기 때문에 그 내용을 정확이 이야기할 수 있는 사람도 없는 것 같습니다.

그래서 법원 판결 사례로 몇 가지 정리해보려고 합니다.

 

★ 매수인이 가계약금을 보내고 매수하지 않겠다고 하면 가계약금을 돌려받을 수 있을까?

가계약금 반환의 가장 큰 쟁점사항은 계약의 성립여부입니다. 대법원 판결에 따르면 가계약금 송금당시 매물이 특정되어 있고 잔금지급 시기등 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인의 충분한 합의가 있었다면 계약의 성립으로 보고 가계약금을 돌려받지 못한다고 합니다. 대법원 판결 사례를 알아보겠습니다.

[대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다 39594 판결]에 따르면

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등의 특정되고 중도금 지급방법에 관할 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다.

 

부동산 매매계약에서 계약의 성립여부는 매매목적물, 매매대금, 지급방법에 대한 합의입니다. 만약 매수인이 매도인이 매매하고자 하는 대상물을 특정하고 총 매매대금과 자금지급일을 서로 합의했다면 가계약금을 지급했더라도 매매 계약은 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 이렇게 매수인이 가계약금을 지급하고 매수하지 않기로 결정했다면 가계약금은 돌려받을 수 없습니다.

 

 ★ 매수인은 가계약금을 지급한 매매계약을 해제할 수 있을까?

매수인 또는 매도인은 가계약금이 지급된 단계에서 매매계약을 해제할 수 있을까? 법원에서는 가계약금이라는 용어가 없듯이 가계약의 단계와 관련된 판결이 있습니다. 이에 추정하여 우리의 가계약은 어떻게 판단될 수 있을지 대법원의 사례를 살펴보겠습니다.

 

[대법원 2008년 3월 13일 선고 2007다 73611 판결]

당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 먼저 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지금 하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니함으로 당사자가 임의로 주 계약을 해제할 수는 없다.

 

위 판결에 따르면, 가계약금을 교부한 당사자는 위 예약을 해제하기 위해서는 계약금 잔액을 매도인에게 교부하여야 하며, 매도인이 계약을 파기할 경우에는 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 상환해야 계약해제가 가능합니다.

가계약시 확인해야 할 사항

이렇듯 가계약의 단계는 마음에 드는 매물을 선점하기 위해 필요한 단계이기도 하고 또 가계약을 하기 전에 충분히 고민하고 결정해야 하는 단계로 본계약과 마찬가지로 중요한 단계입니다. 그렇기 때문에 가계약 단계에서도 서류상 몇 가지를 확인하고 가계약금을 지급하는 것이 좋겠습니다.

 

★ 등기사항전부증명서에 등기명의자 확인하기

등기사항 전부 증명서를 발급하여 등기명의자를 확인하고 그 명의자의 계좌로 가계약금을 입금하는 것이 가장 좋습니다.

이때 등기사항전부증명서 발급일을 확인하세요. 가계약금을 입금하는 현재 오늘 시점의 등기내용을 확인해야 합니다.

등기사항전부증명서 발급일은 발급된 서류의 제일 하단에 발급일과 발급시간이 있으니 확인 가능합니다. 

가계약금 입금일 등기부에 채권최고액이 있는지 그리고 있다면 언제 말소할 것인지 또 가계약금 이후의 추가 대출은 하지 않는 것을 확인하고 가계약금 지급하시는 것을 권해드립니다.

 

★ 계약 내용 및 특약사항을 가계약 당시 확인 및 협의하기

가계약도 계약의 일부이기 때문에 본계약 시 다른 말을 하는 경우가 있습니다. 그러니 가계약 당시 매매에서는 매매금액, 잔금 지급일 그리고 특별한 사항들을 계약 전에 확인하고 서로 협의해야 합니다. 만약 전세 계약일 경우도 임대보증금 및 잔금일(이사일) 그리고 도배, 장판 등의 수선이 필요한 부부의 협의가 반드시 있고 협의가 되었을 경우 가계약금을 입금하시는 것을 추천드립니다.  집수선 부분은 가계약 당시에 하지 않으면 나중 본 계약 시 임대인분께서 수선에 대한 방관한 태도로 나올 수 있기 때문에 꼭 확인하시고 협의하시길 바랍니다.

가계약을 정리하며

가계약도 계약의 일부이기 때문에 가계약을 하고 계약 해제 시 계약을 해제한 쪽에서 손해를 보게 되어 있습니다. 대법원 판례에 의하면 한쪽이 일방적으로 계약을 파기하고자 한다면 약정된 계약금을 포기 또는 배액 상환해야 한다고 되어 있습니다. 가계약금이 지급되었다면 계약의 효력이 발생했기 때문에 계약 파기는 곧 계약해제입니다. 계약 해제 시 계약금은 계약금의 일부 금액이 아닌 계약금 10%의 금액을 말합니다. 그러나 통상적으로 가계약 단계에서 계약을 해제 시에는 해제한 쪽이 지급된 가계약금만큼 손해를 보게 됩니다. 

가계약금이 당연히 해약금의 성질을 갖지는 않지만 가계약금을 위약금으로 하는 특약이 있을 때는 위약금의 성질도 갖는다는 점 참고하시면 됩니다. 그러니 가계약할 때도 신중하게 잘 결정해야 합니다.