상속주택 비과세 양도세 종합소득세 알아보기

부동산 세금과 관련하여 상속세와 그리고 상속주택과 관련된 세금에 대한 문의가 많습니다. 상속은 고인도 예기치 못한 일이고 의도하지 않은 부분이라 상속 주택에 대해 잘 알지 못하는 경우가 많습니다.

주택을 상속받게 되면 현재 보유하고 있는 주택과 상속받은 주택을 양도했을 때 비과세 부분에 대해서 궁금해하시는 분들이 많습니다. 또 다주택자가 되어 중과세가 되는 건 아닌지도 많이 궁금해 하시요. 다행히도 세법에서는 상속 주택이 투기 목적이 아닌 부득이한 사유에 의해 취득한 주택이라고 보고 예외로 규정으로 보고 있습니다.

 

상속주택의 다양한 혜택

세법에서 상속주택은 투기목적이 아닌 부득이한 사유에 의해 취득한 주택이라고 보고 예외규정을 두고 있습니다. 그래서 상속주택에 관련하여 다양한 혜택을 주고 있는데 그중 가장 대표적인 것이 상속주택 비과세특례규정입니다.

그리고 상속주택은 비과세 특례 말고도 양도소득세 중과배제 혜택, 종합부동산세 혜택도 있습니다.

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상속주택 비과세 특례규정이란?

상속주택 비과세 특례규정이란 상속으로 주택을 취득했을 경우 본인이 소유하던 일반 주택을 양도할 때 비과세를 적용해 주는 규을 말합니다. 이 말은 일반주택 양도 시 상속주택은 주택 수에서 제외하고 일반주택을 비과세 적용해 준다는 말입니다.

다만, 상속주택 비과세 특례는 돌아가신 분(피상속인)과 상속받은 사람(상속인)이 별도 세대를 구성하고 있어야 합니다. 따로 거주하면 주민등록상도 분리되어 있어야 합니다. 동거봉양으로 합가를 한 경우에는 동일세대도 가능합니다.

상속개시 전부터 보유하고 있던 주택에 한해서만 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

상속받은 주택이 여러 채일 경우

상속받은 주택 여러 채일 경우 선순위 상속주택 1채 한해서만 비과세특례가 적용됩니다.

상속받는 자가 여러 명일 경우

주택을 단독으로 상속받을 수도 있지만 상속인들이 공동으로 상속받을 수도 있습니다.

이때는 앞서 언급한 상속 주택 비과세특례와 차이가 있습니다. 먼저 주된 상속인을 결정해야 합니다. 주된 상속인은 상속주택의 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거준한 자, 최연장자 순으로 결정합니다. 주된 상속인은 단독으로 상속받는 경우와 동일하게 상속주택 비과세 특례가 적용됩니다.

 

주된 상속인이 아닌 자를 소수지분권라고 합니다. 소수지분권자도 주된 상속인처럼 본인이 소유하던 일반주택을 양도할 때 공동상속주택 비과세 특례가 적용받을 수 있습니다. 그리고 소수지분권자의 경우 상속이 개시된 이후 취득한 주택에 대해서도 비과세 적용이 가능합니다.

상속주택 양도소득세 중과배제 혜택

상속두택에는 비과세 특례 말고도 양도소득세 중과배제 혜택도 있습니다.  현행 세법에 따르면 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 단, 2024년 5월 9일까지는 다주택자 양도소득세 중과배제가 적용됩니다. 이때 상속주택을 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 주택 수의 상관없이 중과세가 적용되지 않습니다.

공동 상속 주택을 소수지분권자의 경우 중과 배제 규정의 차이가 있습니다. 소수지분권자는 해당 상속주택을 본인 소유의 주택으로 보지 않기 때문에 상속개시 후 5년이 경과하고 상속 주택을 양도해도 중과세율이 적용되지 않습니다. 그리고 다른 주택을 양도할 때 소수지분권자의 상속주택 지분은 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

상속주택 종합부동산세 혜택

상속 주택은 종합부동산세에서도 혜택이 있습니다. 종합부동산세는 부동산 투기를 억제하는 것이 주된 목적인데 상속 주택은 투기 목적으로 취득한 주택이 아니기 때문에 규제 대상이 아닙니다. 따라서 상속 주택은 종합부동산세 1세대 1 주택자와 중과세율을 판정할 때 포함되지 않습니다.

다만, 유의할 점은 과세 기준일(6월 1일) 현재 상속 개시일로부터 5년이 지나지 않았어야 합니다. 만약 5년이 지났다면, 상속 주택 지급 비율이 40% 이하이거나 상속 주택 지분율에 상당하는 공시 가격이 6억 원 이하인 경우에만 주택 수에 포함되지 않습니다. 그리고, 상속 주택은 과세표준에서까지 제외되는 것은 아닙니다.

상속주택을 정리하며

상속 주택은 의도치 않은 주택이기 때문에 부동산 투자계획에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 일시적 2 주택 비과세를 적용받으려는 분들이나 거주주택 비과세 등의 혜택을 적용받으려는 분들은 상속으로 예상치 못한 상황이 발생하면 반디시 양도소득세 규정을 다시 한번 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

비과세를 받고 못 받고의 차이는 부동산을 비싸게 파는 일보다 중요한 일이기 때문입니다. 미리미리 파악하고 준비해야 성공적인 부동산 투자로 이어질 수 있기 때문입니다.