'깡통전세 피해 예방' 사기유형별 사례 알아보고 미리 예방하기

어제오늘 깡통전세 피해자분의 뉴스 사연이 계속되고 있습니다. 정부에서 심각성을 알고 대처방안을 마련하겠다고 합니다. 하지만 무엇보다 전세를 구하시는 분들이 어떤 사기 유형이 있었는지 그 내용을 잘 알고 전세계약을 하기 전 꼼꼼히 챙겨 예방하시는 것이 우선이라 생각되어 포스팅해보려고 합니다.

깡통전세라고 해서 단순히 전세금액이 매매금액보다 작아져서 임대인이 돌려줄 수 없는 사황을 주고 생각하시더라고요. 저두 이번에 화성시청에서 운영 중인 '깡통 전세 피해 예방 상담센터'에서 깡통전세(전세사기) 유형별 사례를 정리한 공문이 있어서 보게 되었는 일반적이 유형뿐만 아니라 다양한 사례가 있어서 깡통전세 사기 유형별 사례별 정리해서 깡통전세 피해 예방에 도움이 되었으면 합니다.

깡통전세라는 말이 일반적으로 사용되는 단어인지 궁금해서 지식백과사전에서 찾아봤습니다.

집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말이다.

통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 본다.

 

깡통전세(전세사기) 유형별 사례 알아보기

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명이를 넘기는 경우

• 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대 사업자에게 넘기는 경우
• 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 '바지 집주인'이 등장하는 경우

깡통전세사기 새집주인이 '바지 집주인'인 경우

세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무 관계없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 저당설정하였음을 확인함.

당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통째로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았어며 본인도 피해자라고 주장함.

세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음.

새 집주인은 '블랙리스트' 깡통전세사기의 유형

등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세 계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨.

매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라고 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해 주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함.

더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자자로 보유한 임대 사업자로 주택보증공사에서 '블랙리스트'로 분류하며 해당 임대 사업자의 매물은 반환보증가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대 사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해 놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더울 어려워짐.

 

나도 '갭투자'피해자라고 주장하는 사례

신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대 사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통으로 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만 원으로 작성함.

공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만 원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만 원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세계약을 체결함.

건축주는 빌라 분양을 완판 했고, 임대사업자는 돈 한 푼 투자 없이 한 채 당 2천만 원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함.

문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금을 집을 매매한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 보증금을 돌려줄 수 없고, 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됨.

 

'막장 갭투자'의 깡통전세 사기 행각

임대 사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위 보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여 억 원)에게 사기 행각을 벌임.

임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만 원에 달하는 이자를 감당하기 어려워졌으며, 결국 채무가 68억 원에 달하자 잠적해 버렸음.

임대사업자 소유의 집들이 경매절차가 완료되었지만 전세보증금 상당 금액이 피자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소함.

 

전세 사기 유형을 정리하며

깡통전세 사기 유형 중에서 계약기간중임대인의 변경으로 세입자분들이 피해가 되었던 부분에 대해서 알아봤습니다. 이러한 경우는 최초 계약 할 때 아무리 꼼꼼하게 알아보고 계약서를 작성했다고 하더라도 세입자의 피해는 어떻게 할 수 없는 부분들일수 있습니다.

그래서 최근해 저는 전세계약서를 작성할 때 특약사항에 몇 개를 추가하게 되었습니다.

• 임대인의 임차 계약 만료 시 새로운 세입자 유무를 떠나 전세보증금을 즉시 반환하여야 한다.
• 계약당시 등기사항증명서에 근저당권, 가압류와 관련된 내용이 없는 것을 확인하였고, 전세계약서 작성 이후 임대인은 추가 대출등을 하지 않는다. 차 후 확인 되면 즉시 전세계약을 해지하고 전세보증금을 반환한다.
• 임대인은 임차인의 계약 기간 동안 매매계약 체결 및 소유권이전 변경, 근저당 담보 설정 시 임차인에게 사전에 미리 고지하여야 한다. 이 경우 임차인에 새로운 임대인(매매자, 소유권 승계자)을 신뢰할 수없다면 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.

등의 특약 사항을 추가하고 있습니다.

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