상가 권리금 회수 임대인이 방해할때, 상가 권리금 받고 나가기

권리금이란 부동산에 투입된 시설 비용, 영업이 잘되어 수익이 보장되는 대가, 상가 위치에 따른 이점 등을 기준으로 형성된 금전적 가치를 뜻하며 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급해야 될 돈입니다.

​

권리금은 2015년부터 상가임대차보호법이 개정되면서 법으로 보호받을 수 있게 되었습니다. 상가 건물 임대차 보호법에 근거하여 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해 금지하고 있습니다.

상가 건물 임대차보호법에서 권리금과 임대인의 권리금 회수 방해 금지

상가건물임대차보호법 제10조의 3에 의하면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 자가 영업 시설 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미하고, 권리금 계약은 신규 임찬인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항에는 '임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.'라고 명시하고 있습니다.

임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다면 상가 임대차법이 정한 요건, 배상 범위 및 소멸시효를 기준으로 손해배상에 대한 적당한 책임을 져야 합니다.

 

보통 상가 권리금은 임대차 계약이 종료될 때 가게 운영으로 노릴 수 있는 이점과 이익을 새로이 가져갈 신규 임차인으로부터 회수할 수 있고, 엄밀하게 임차인이 창출해 낸 것이어서 임대인과는 상관이 없습니다.

 

만약, 임대인 측에서 계약 갱신 조건을 어렵게 만들거나 반대로 임차인 측에서 영업이 더 유리한 곳으로 떠나거나 임대료부담 때문에 계약을 갱신하지 않기로 하면서 계약을 종료하게 되면 임차인으로서의 본인이 처음 이 가게에 들어왔을 때 지불한 권리금을 다시 회수할 필요가 있습니다. 문제는 임대인이 상가 권리금 회수 기회를 방해했다는 이유로 분쟁이 발생하는 경우가 있고, 이렇듯 임대인과 임차인 간의 권리금 분쟁은 기존 임차인이 점포를 떠날 시점에 발생하게 됩니다.

 

분명히 새 임차인을 주선해 줬는데, 불합리한 이유를 대면서 계약을 하지 않고 상가 권리금을 회수할 기회를 방해했다면, 이로 인해 손해를 입은 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

이때 그 손해배상의 범위는 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 책정됩니다.

임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것을 금지되는 행위

임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것을 금지되는 행위

• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 또는 보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절하는 행위

임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 이유

임대인은 아래의 이유로 새로운 임차인을 거절할 수 있는 경우도 있습니다.

• 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우
• 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

상가 권리금에 대한 정확한 권리 행사와 대응이 필요하다

상가권리금을 둘러싼 임대인과 임차인과 분쟁은 지속적으로 발생하고 있고, 이때 계약 갱신 요구권에 대해서도 신경 써야 합니다.

계약 갱신 요금권은 최초 임대차 기간을 포함 최장 10년을 초과하지 않았다면 의무적으로 계약을 연장할 수 있도록 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리이고, 상가 임대차법은 임차인이 한 점포에서 마음 놓고 영업할 수 있도록 임대인이 더라도 임차인을 마음대로 쫓아낼 수 없도록 계약 갱신요구권을 통해 강제하고 있습니다.

문제는 계약 갱신요구권을 임대차계약기간에 관한 규정이지 권리금 보호에 관한 규정은 아니라는 점입니다.

 

임대차 계약이 만료될 무렵이 도래하면 임차인이 새로운 임차인을 구해 본인의 가게를 넘기고 그 대가로 권리금을 받고자 하지만 현실적으로 신규 임차인을 소개할 수 있는 시간적 여유가 촉박해질 수밖에 없습니다. 이때 임대인이 어떠한 이유로 임대차 계약을 갱신해 주지 않으면 결국 신규 임차인과의 계약이 틀어지면서 권리금도 받기 어려운 상황에 놓이게 됩니다. 계약 연장도 물거품이 되고 심지어 권리금 회수 청구권도 행사할 수 없는 최악의 상황에 빠지는 것입니다.

 

상가 임대차법은 권리금에 대한 임차인의 권리 행사를 임대인이 방해할 때 이를 불법행위로 인정해 손해배상을 청구하도록 하는 방식인데, 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 중 신규 임차인을 임대인에게 소개하는 적극적인 행위가 없으면 원칙적으로 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 없게 됩니다.

 

즉, 임차인이 권리행사에 소극적일 때에도 당연히 권리금이 보장되는 것은 아니라는 의미입니다. 따라서 임차인이 아무런 행동을 하지 않더라도 무조건 10년 임대차 기간을 보장받거나 권리금을 보장받는다는 것은 아니므로 법이 보장하는 임차인의 정당한 권리 행사는 보다 적극적으로 이뤄질 필요가 있습니다.

♥ 권리금의 반환 ♥
권리금은 임차인간에만 상호 인정하고 거래합니다.
즉, 임차권의 양수인(새 상가 세입자)이 임차권의 양도인(전 상가 세입자)에게 지급합니다.
따라서 보증금과 달리 임대인(건물주)은 권리금에 대하여 책임을 지지 않습니다.

♥ 원상회복의 의무 ♥
임차계약 종류 시 계약 개시 이전의 상태로 복귀시키는 의무를 말합니다.
임차 퇴거 시 원상회복 비용을 놓고 분쟁 발생 소지가 있으므로 입주 당시 사진 등을 미리 찍어 놓는 것도 좋은 대응 방법일 것입니다.