상가 임대인의 무리한 월세 인상 요구 어떻게 해야 할까?

상가를 임차해서 가게 장사하는 입장이라면 본인의 임대차 기간은 얼마나 연장할 수 있는지 궁금하실 겁니다. 예전에는 최대 5년까지 연장 가능했던 법이 2018년 10월 16일 개정되어, 이후 체결되거나 갱신했던 임대차라면 10년까지 연장 가능합니다.

또한 이 기간은 '임차인의 최초일'을 기준으로 삼기 때문에 임대차 기간 도중 건물주가 바뀐다고 하더라도 영향을 받지 않습니다. 많은 분들이 건물 소유주가 변경되면 그 때로부터 새롭게 10년인지, 임대차 계약서를 다시 써야 하는 건지 혼란을 느끼시지만 똑같이 갱신 요청 기간인 만료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 재계약서만 작성하시면 됩니다.

해당 기간 내에 갱신을 요청하면 건물주는 적법한 거절 사유 없이 임차인의 갱신 요구를 들어줘야 합니다. 만약 저 기간 동안 양측에서 아무런 조건 변경이나 월세 계약만료 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신된 것으로 봅니다.

환산보증금 계산 시 범위 이내 임차인이라면 종전의 임대차 종료일에서 1년 연장된 것으로 봅니다. 환산보증금 이하 임대차인이 묵시적 연장 됐을 시에는 임대차 도중 건물주가 해지 통보를 할 수 없습니다. 이 역시 갱신 요청 기간에 건물주가 나가라고 할 때 임차인이 합의하에 임대차를 종료하거나, 연장을 원한다면 갱신 요구권 행사를 할 수 있습니다.

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건물주 임대인이 재계약 조건으로 과도한 임대료 인상을 요구한다면

주변 상가에서 가게를 운영하시는 분이 답답한 마음으로 상대해 오셔서 그 사례를 바탕으로 이야기해 보려고 합니다.

 

Q. 임차인의 질문

현재 보증금 1000만 원, 월세 71만 원에 상가 건물 한 층을 임차하여 사용 중인데 6개월 계약 만기로 건물주가 주변시세, 물가 상승률을 내세우며 보증금 1300만 원, 월세 875,000원으로 올리겠다고 합니다. 갑자기 보증금과 월세증액을 요청하니 너무 난처합니다.

전월세 신고 상한이 5%로 알고 있는데 너무 큰 인상을 요구하는 것 같은데, 인상 5%까지만 인정하고 그 이상은 거부하게 된다면 재계약을 할 수 없는 겁니까? 계약 갱신 요구권을 사용하려면 건물주가 원하는 인상률에 맞춰서 계약을 해야 하는 건가요?

 

A. 답변

건물주가 재계약을 해주는 조건으로 임대료를 인상하겠다는 상황은 어떤 임차인에게든 자주 일어나는 상황입니다. 다만 받아들일 수 없을 만큼이라면 해당요구를 거절할 수 있습니다. 단, 갱신 요구권이 있는 환산보증금 이내 임차인이어야 합니다. 10년 갱신 요구권을 환산보증금을 계산해서 범위 이하 임차인이라면 임대료를 인상하더라도 최대 5%까지만 올릴 수 있으며, 한번 인상 시 1년 이내에 또 올리는 것은 불가합니다.

 

5% 한도 내에서 건물주와 인상 협의를 하시면 되고, 도저히 올려줄 이유가 없는 것 같다는 생각이 들어서 거절하더라도 갱신요구권만 있다면 이를 이유로 건물주가 월세 계약만료 전 임대차를 해지하거나 갱신을 거절할 수는 없습니다. 만약 5% 넘게 요구받았다면 이는 상한선보다 높은 금액이니 거절하시면 됩니다. 건물주가 월차임 5%를 올리기 위해 소송을 진행하는 경우는 흔치 않으나 만약 소송을 통해 5%를 올려줄 필요가 있다는 판결이 나온다면 그만큼 인상해 주시면 됩니다.

 

물론 서로 합의함에는 5% 넘게 인상도 가능합니다. 하지만 5%를 초과해서 월차임을 올려주게 되면 추후 건물주에게 '법적으로 5%까진데 왜 더 받아 갔냐, 더 받은 만큼 돌려달라고 차임 반환 요청하기도 어려워질 수 있습니다. 또한 나중에 권리금 회수하기 위해서 신규 임차인을 주선하려 해도 높은 임대료 조건에 들어올 사람을 구하기도 쉽지 않기 때문에 5% 이내에서 합의하셔야 하며, 매년 5% 인상해 달라는 요구도 올려줘야 할 이유가 있을 때만 올려주시는 것이 좋습니다.

상가 건물 임대차 보호법을 살펴보면

1. 계약만료 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인은 제한 없는 계약조건 변경을 요구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 제1문)

2. 다만, 이 경우 임차인은 위와 같은 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있고 (총 임차 기간 10년 한도), 임대인은 법정사유가 없으면 갱신을 거절하지 못합니다. (같은 법 제10조 제1항)

3. 이 경우 임대인은 시세에 따라 5%를 한도로 차임/보증금의 종택을 청구할 수 있습니다. (같은 법 제10조 제3항 제2문, 제11조)

4. 계약 갱신 요구권을 사용하면 위와 같이 차임 증액청구에 5% 제한이 따릅니다. 임대인이 법정갱신거절 사유(같은 법 제10조 제1항 제2문) 있을 경우에는, 임대인의 요구대로 증액하고 갱신계약을 체결할 수밖에 없습니다.

 

10년을 채웠거나 환산 보증금을 초과한다면

만약 영업기간 10년을 채웠다면 더 이상 10년 보호 대상이 아니게 되니 건물주가 갱신을 거절하면 월세 계약 만료 시 퇴거해야 하는 것은 맞습니다. 이때는 건물주 측에서 갱신 조건으로 과도한 월차임 인상을 요구할 가능성이 높은데, 위에서 말씀드렸듯이 건물주가 원하는 만큼 올려주다가 주변 시세보다 높아지게 될 경우 권리금 회수에 문제가 생길 가능성이 높으므로 바로 권리금 회수를 준비하시는 것이 좋습니다.

 

 

추가로 환산보증금을 초과하는 임차인이라면 10년 보호를 적용받더라도 묵시적 갱신이 되는 순간 건물주 쪽에서 해지통보를 할 수 있습니다. 환산보증금을 초과하는 임대차는 상가임대차보호법의 모든 보호를 받는 것이 아니기 때문에 본인이 주변 상가보다 고액의 월차임 및 보증금을 감당하고 있는 상황이라면 꼭 확인하셔야 합니다.

이 경우 묵시적 생신이 된다면 민법의 적용을 받기 때문에 기한이 없는 임대차로 봅니다. 기한이 없는 것은 갱신 요청 기간을 파악할 수 없기 때문에 계약 갱신 요구권 행사가 불가능하다는 뜻입니다. 또한 만료일을 특정할 수 없어 권리금 회수에도 문제가 발생합니다.

 

따라서 10년 (5년 보호 적용받는 경우라면 5년) 이상 영업했는데 갱신을 거절당했다면 권리금 회수를 위해서 월세 계약 만료 6개월 전 ~ 만료일 사이에 건무주에게 신규 임차인을 주선하셔야 하며, 환산보증금을 초과하는 임차인은 묵시적 갱신이 되지 않도록 갱신 요청 기간에 맞춰 꼭 갱신 요구를 하셔야 합니다.

계약 갱신 요구와 묵시적 갱신에 대해서 알아보면

상가 건물 임대차 보호법에서 계약 갱신과 묵시적 갱신을 알아보면 아래와 같습니다.

• 계약 갱신 요구
  1. 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월~1개월 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유(임대료를 3번 안 낼경우 등, 상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항 참조) 없이 거절하지 못합니다.
  2. 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과 (5년 보호 적용받는 경우라면 5년) 하지 않니 하는 범위에서만 행사할 수 있다.
  3. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액(5%)을 초과하지 아니하는 범위에서 증감할 수 있습니다.
  4. 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약 갱신의 경우 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

• 묵시적 갱신 등
  1. 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
  2. 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 다만, 당사자는 언제든지 해지 통고가 가능합니다.
  3. 1)항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 1년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제8조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

계약기간 중 보증금을 증액하였을 경우

계약기간 중 보증금을 증액하였거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 다시 확정 일자를 받아야 합니다.

 

확정일자는 사업자등록증 발급 관할 세무서에서 발급받을 수 있습니다. 변경된 상가 월세 임대차 계약서 원본을 가지고 가셔서 확정일자를 다시 교부받으셔야 대항력과 우선변제권에 무리가 없습니다.