상가 보증금 지키기, 상가 임대 계약 후 반드시 꼭 챙겨야 할 일 상가 대항력과 우선변제권

상가 건물 임대차 계약서를 작성하면 상가는 상가 건물 임대차 보호법에 보호를 받게 됩니다. 상가 임대차 월세 계약을 하고 나서 내 보증금과 영업권을 지키기 위해서 꼭! 반드시 해야 할 일이 있습니다.

알면서도 놓치는 경우가 있어서 꼭 체크해서 반드시 확인해서 상가 대항력과 우선변제권 확보해 두셨으면 좋겠습니다.

상가 투자금의 종류에는 보증금과 권리금, 유형재산 및 무형재산이 존재합니다.

유형의 경우 영업시설을 대표적으로 볼 수 있으며, 무형의 경우 거래처나 신용, 영업 노하우 등이 있을 수 있습니다.

보증금의 보호 방법으로는 임차인이 임대인에게 지급한 보증금에 대해 대항력과 우선변제권, 최우선 변제권을 준비하는 것으로 회수가 가능합니다.

 

상사 임대 월세 계약서 작성 후 대항력과 우선변제권 확보하기

상가 건물 임대차 계약서를 작성하고 나면 영업 중비하시느라 바쁘실 테지만 대항력과 우선 변제권 확보를 먼저 하셔야 합니다. 그래야 나중에 문제가 생겼을 때 임차 보증금을 지킬 수 있기 때문입니다.

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상가보증금의 우선 변제권도 하지 않는 상황이 발생했을 때, 임차인데 대한 법적인 보호를 받을 수 없습니다. 관련 대항력의 경우 세입자는 임대인과 계약을 체결한 것이므로 제3자에게 세입자로서의 권리를 주장할 수 있습니다.  

세입자가 계약상의 채권을 가지고 있으면 이를 보호하기 위해 법에서 정한 일정한 조건을 갖추어야 합니다. 관련 조건을 갖추었을 때 부동산 등기부등본에 등기가 되지 않더라도 제3자에게 자신의 계약상의 권리를 대항할 수 있는 것입니다.

임차인은 상가 건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위 권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

대항력은 임대인으로부터 상가건물을 인도받고 사업자 등록을 신청하면 얻을 수 있고, 건물 사용이 가능하도록 임차인이 임대인으로부터 지배권을 이전받으면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하면서 취득이 가능합니다.

 

이렇게 대항력을 얻었다면 임대차 기간이 만료될 때까지 임대인이 상가 건물을 사용할 수 없고, 보증금을 돌려받을 때까지 그 관계를 존속할 수 있습니다. 그러나 관련 시행에 따라 환산보증금이 일정 금액을 넘어버리면 우선변제권 적용이 불가능합니다.

우선변제권은 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 사업자등록을 위해 세무서 방문 시 받을 수 있으며 상가 월세 계약서 원본을 가지고 가셔야 합니다.

 

대항력과 우선변제권을 확보하셨다면 상가 건물의 임대차 기간 동안에는 계속 유지하셔야 합니다. 조건은 상가건물의 점유와 사업자등록 유지입니다.

건물의 소유자가 바뀔 때

사실 대항력과 상가 보증금의 우선 변제권을 취득했다면 그 건물의 소유자가 변경되더라도 그대로 유지할 수 있습니다. 보통 소유자가 바뀌면 그 소유자는 임차인을 상대로 다시 계약을 체결하려는 경우가 많으며 이미 취득했다는 생각으로 별생각 없이 요구대로 체결하게 됩니다.

이때 주의 하셔야 할 부분이 있습니다. 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 상실될 우려가 있기 때문입니다. 건물이 고매나 경매로 진행될 때 물권자에 비해 후순위가 되지 않기 위해서는 필요한 대항요건에 먼저 대비하고 배당요구종기까지 유지하셔야 합니다.

간혹 상가 임대차 계약기간 중이지만 이번달 말에 계약기간이 만료되니깐 사업자등록 폐업 신고를 먼저 해도 되겠지 생각하시고 먼저 하시는 경우가 있습니다. 상가 보증금을 돌려받기 전에 사업자등록증 폐업 시고부터 하시기보다는 상가 보증금 및 계약기간이 완료되고 난 이후에 하시는 것이 좋겠다는 말씀드리고 싶습니다.

사업자의 대항력과 우선변제권 확보도 무슨 일 일어날지 모르는 상황을 대비해서 해두는 것인데 사업자 폐업신고로 대항력이 깨지는 일은 없어야겠죠.