상가 임대차 계약서 작성시 주의사항과 특약사항 예시

상가 임대차 계약서를 작성할 때 확인해야 할 사항들과 임대 계약서를 작성할 때 확인해서 특약사항으로 작성해 두면 도움이 되는 내용을 정리해 보려고 합니다.

여러 가지 상황에 따라 다양한 특약 내용이 있습니다. 특약사항을 작성하실때 어렵게 생각하지 마시고 필요하다고 생각되는 부분은 명확하고 정확하면서도 간단하게 작성하시고 나중에 임대인과 임차인인이 서로 오해가 생기지 않고 약속을 지킬 수 있게 작성하시면 됩니다.

장사를 준비하면서 상가자리를 알아보는 일은 너무 중요한 일입니다. 

좋은 상가자리를 점찍어 두셨다면 상가 임대차 계약까지 완벽하게 잘 작성하셔서 대박 나시길 기원드립니다.

 

상가 임대차 계약서 작성 전 한번 더 확인해봐야 할 것

마음에 들고 좋은 상가자리가 있습니다. 월세도 시세보다 저렴한 것 같고 저렴한 것 같은데라고 생각하고 가계약을 진행한 이후 미처 확인하지 못했던 것들로 인해서 시세보다 비싼 상가를 계약하신 경우가 생길 수도 있습니다.

상가 월세 부가세 포함인지 확인하기

월세가 부가세 별도라고 합니다. 상가 임대료는 임대인의 사업자 종류에 따라 부가세가 있고, 부가세 비율도 달라집니다. 만약 내가 일반 사업자라 부가세는 환급받는다면 큰 상관은 없겠지만, 내 사업자가 간이 과세자 또는 비과세자인 경우 불필요한 세금으로 월세의 부담이 커지게 됩니다. 월세 금액은 부가세 포함인지, 불포함인지 다시 한번 꼭 확인해 보시는 것을 추천드립니다.

 

상가 관리비, 월 주차비용 확인하기

관리비를 확인해 보세요. 다른 건물에 비해 월세가 많이 싸서 계약을 했는데 관리비 부담이 많은 경우가 있습니다. 비싼 관리비를 내고 나니 시세보다 더 많은 월세 경비가 발생되는 경우가 있습니다. 상가의 월세가 시세보다 저렴한 것이 확실한지 한번 더 확인하기 위해 관리내역도 같이 비교해 보시는 것을 추천드립니다.

관리비 내역을 확인하면서 주차금액도 확인해 보세요. 요즘은 손님들이 주차장이 잘 되어 있는지 꼭 확인하고 방문하시는 경우가 많습니다. 손님들의 주차 부분도 상가에서 해결해야 하므로 주차장 규모와 주차 비용도 확인해 보시는 것이 좋습니다.

불법 증축, 위법 증축 인허가 내용 확인하기

불법 증축이나 위법 증축이 되었지만 임대차 계약 당시 이야기 하지 않고 나중에 알게 되는 경우도 있습니다. 이런 경우 영업 인허가가 불가능한 경우도 있고 설령 영업을 잘하고 있다가 갑자기 위법 불법 건물에 대한 과태료가 나올 수 있기 때문에 이 부분에 있어서 임대인과 미리 확인하시는 것이 좋습니다.

현재가 아니라 나중에 위법 건물에 대한 과태료 발생 시 임대인이 납부한다. 또는 위법 건물에 대한 원상복구명령이 되었을 경우 임대인이 원상복구와 관련된 위법 사항의 모든 부분을 책임진다. 간혹 영업을 하고 사용하는 사람이 임차인이니 임대인이 이 부분을 임차인의 탓으로 돌리는 경우가 있어서 미리 정확하게 해 두는 것이 좋습니다.

상가 임대차 계약 시 특약사항 예시로 정리

오늘은 상가 임대차 계약서 작성할 때 꼭 필요한 특약 사항에 대해 알아보겠습니다. 특약 사항은 임대인과 임차인의 합의된 내용으로 명시하며 추후 문제의 소지가 있는 점은 특약으로 꼭 명시하는 것이 좋습니다.

 

상황에 따라 여러 다양한 사례가 있을 수 있으나 통상적으로 확인해 볼 특약사항을 예시로 정리해 봤습니다.

• 현시설물 상태를 확인하고 등기사항증명서 및 건축물대장을 확인한 계약이다.
  • 이 서류는 계약시 필히 확인하고 진행하여야 되는 부분입니다.
  • 건축물대장상 용도도 꼭 확인하시고 인허가 사항에 문제가 없도록 미리 알아보시는 게 좋습니다.
• 위 부동산에 보수 및 수선은 임대인이 부담하고, 전용 부분 및 내부시설이 파손하거나 멸실  시 보수 및 수선은 임차인의 부담으로 한다.
  • 원상회복의 의무에 대하여 기재한 부분으로 이점 이외에 초기 수리가 필요한 경우 기재하는 것이 좋습니다.
  • 예를 들어 건물 외벽 파손 및 누수 부분은 00년 00일까지 임대인이 보수를 완료하기로 한다.
  • 등의 내용으로 제3자가 보기에 이해하기 쉽고, 당사자 간 오해 소지가 생기지 않게 명확하게 작성하는 게 좋습니다.

• 임차인은 00 업종의 영업의 용도로 진행하며, 전대차, 전전세는 불과하다
• 위 부동산의 건물 내에 경쟁 업종의 임대는 더 이상 하지 않는다.
  • 해당 건물의 상가에 경쟁 업종의 임대를 하지 않는다는 것을 임대인과의 협의하여 내용을 명시하는 것도 좋습니다.
• 임대인은 임차인의 권리금과 무관하며 임차인의 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다.
  • 권리금 부분은 전 임차인과 현 임차인의 상호 간의 문제이기 때문에 이러한 권리금 관련 특약을 종종 넣기도 합니다.
• 임차인은 임대차 기간 만료 시 원상복구하기로 한다.
  • 원상복구의 범위 또한 구체적으로 명시하고, 초기 입점 시 하자 부분도 사진 촬영 등 세밀하게 남겨 놓는 것이 좋습니다.

• 월세 부가세 부분 명시 (임대인의 임대사업작 일반과세자인지 간이과세자인지 확인)
  • 운영하시는 사업이 비과세인 경우가 있습니다. 예를 들어 학원의 경우 비영리사업으로 이러한 경우는 일반과세부가세를 확인받지 못합니다. 종합소득세 신고 시 경비처리 가능합니다. 내 사업장에 더 유리한 부분을 선택하시는 게 좋을 것 같습니다.
  • 월세가 부가세 포함인지 불포함인지 명확히 구분해서 작성하셔야 합니다.
• 관리비 명시 필수, 불법 건축물 등 관련된 과태료 납부 여부 확인
  • 공요 수도료, 공요전기료 등 그리고 건물 수선이 필요한 임대인 측에서는 관리비 부분을 명시하여야 하며, 임차인은 관리비가 어떤 부분인지 관리비 내역을 확인하셔야 합니다.
  • 간혹 불법 건축물, 위법 건축물 과태료 또는 불법 점거 도로료 등 과태료 및 세금이 부과되는 부동산이 있습니다. 이런 경우 위와 같은 세금과 과태료는 임대인이 부담해야 하는지 임차인이 부담해야 하는지 미리 협의가 되어 있어야 나중에 문제가 생기지 않습니다.
• 기타 사항은 상가 임대차보호법 및 일반 부동산 관례에 따른다.
• 간판 설치
  • 건물의 간판 설치 여부를 확인하시고 최근에는 예전의 간판을 철거하고 LED 입체 간판을 새로 하시는 경우가 있는데 이때 기존 간판 철거 비용 부분에 있어서도 확인해 보시는 게 좋을 것 같습니다.
  • 분양 상가의 경우 먼저 입점한 상가의 간판들로 인해 새로운 간판 자리가 적절하지 않을 수 있으니 미리 확인해 보시면 좋습니다.

• 영업 인허가 사항과 관련하여 비용은 임차인이 부담하고, 임대인은 적극 협조한다.
  • 가장 중요한 사항일 수도 있습니다. 내가 장사할 업종으로 용도 변경 가능한지 또 비용이 발생하는지 확인해야 하며 그 비용 또한 누가 부담할 것인지 서로 협의해야 합니다.
  • 임차인 입장 :  해당 사업 인허가 불가 시 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 반환하기로 한다.
  • 임대인 입장 :  임차인의 사업을 위한 건물 용도 변경 시 발생하는 비용은 임차인이 부담하기로 한다. 미확인 인허가 불허로 손해가 있을 경우 임대인은 책임지지 않는다.
  • 등으로 임대인과 임차인의 임장에서 생각해 볼 수 있는 특약입니다.
• 인테리어 기간 협의
  • 권리금을 지불하고 바로 영업하는 경우가 아닌 신규 입점의 경우 초기에 오픈 및 인테리어 기간에 대한 협의된 사항을 명시하셔야 합니다.
  • 예를 들어 인테리어 기간은 00년 00월 00일까지 하고, 그 기간 동안 관리비는 임차인이 납부한다. 월차임은 00년 00월 00일 선금으로 지급한다. 라는 내용으로 간략하면서도 분쟁의 소지가 없게끔 명사하시면 됩니다.
• 기타 부가 사항
  • 벽, 공사, 칸막이 공사, 등기부등본상 내용, 월세 입금 계좌 등 상황에 맞게 추가 사항을 명시하시면 됩니다.

 

상가 임대차 계약시 특약사항을 정리하며

오늘은 상가 임대차 계약시 확인해야 할 주의 사항과 특약사항을 정리해 봤습니다. 제가 생각한 것 이외의 다양한 사항들이 많습니다. 상황에 맞는 특약을 작성하시면 됩니다. 상가 임대차 계약시 참고하셔서 도움이 되었으면 좋겠습니다.