증여, 상속 절세 어떤게 유리할까? 부동산 상속 증여 이전시 준비서류

부동산이 매매나 증여 상속등의 사유로 소유권이 변경된 경우에는 등기부에 등기명의 변경 신청을 해야 합니다. 또 소유권이전 등기를 일정 기간 내에 신청해야 합니다. 즉, 소유권 이전 등기란 아파트나 상가 등 부동산 소유자의 변동이 있을 때 이를 부동산등기부에 등기신청을 통하여 명의를 이전하는 것을 말하며, 명의 이전을 하는 방식에 따라 매매, 증여, 상속으로 분류가 되고 있습니다. 그에 따라 절차 및 준비해야 할 서류에 다소 차이가 있습니다.

오늘은 증여, 상속시 이전 등기 신청 준비에 대해서 알아보겠습니다.

 

부동산을 증여할 때

부동산을 증여하는 경우에도 증여세는 별도로 하고 일정 기간 내에 취득세를 납부하고 증여 증기를 신청하여야 합니다. 증여등기를 위한 취득세율이 계속적으로 변하므로 증여 전에 세율을 확인 후 진행하는 것이 좋겠다고 생각합니다.

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부동산 증여의 취득세 세율은 현재 법규에 따르면 대상 부동산이 주택인지 주택 외 상가 등인지 혹은 부동산의 위치가 조종대상지역인지, 조정대상지역 외의 지역인지에 따라 차이가 있습니다.

 

현재 조정대상지역외의 지역 내의 주택의 경우에는 1세대 주택 총수나 시가 인정액에 상과 없이 3.5%입니다.

반면 조정대상지역 냉의 주택의 추득세는 시가 인정액이 3억 미만의 경우는 3.5%가 적용되며 시가인정액이 3억 원 이상의 경우에는 12% 적용됩니다.

이때 지분이나 부속토지만을 취득하는 경우에 시가 인정액 계산 시에는 전체가 인정액으로 판단하게 됩니다.

다만 예외적으로 1세대 1 주택의 소유 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우, 이혼으로 인한 재산분할의 경우에는 시가 인정액과 상관없이 3.5%에 해당합니다. 교육세는 3억 미만인 경우 0.3%, 3억 이상의 경우에 0.4%이며 농특세의 경우 전용 85㎡는 비과세이며, 이를 초과하는 경우에는 시가 인정액의 1%를 납부하여야 합니다. 이 경우에도 중과세 제외 주택은 0.2%를 납부합니다.

 

부동산을 증여하는 경우 절차 및 준비서류

부동산을 증여하는 경우에는 상속과 달리 증여에 대한 절차가 있습니다.

증여의 절차

증여를 진행할 때는 계약서를 작성하고 등기를 마쳐야 합니다. 증여 계약서를 작성 후 지자체의 검인을 받고 부동산의 경우는 소유권이전등기를 신청하여 소유권을 온전히 옮기시면 됩니다.

증여하는 경우 준비해야 할 서류

부동산을 증여하는 경우 준비해야 할 서류에 대해 알아보겠습니다.

 

• 증여하는 사람(등기의무자)의 경우
  • 등기필증
  • 인감증명서
  • 인감도장
  • 주민등록초본
  • 신분증

• 증여받는 사람(수증인)의 경우
  • 주민등록 등(초) 본
  • 도장
  • 가족관계증명서(취득세 신고용)
  • 신분증

 

• 그 외 필요에 따라
  • 부채증명서
  • 금융거래확인원
  • 전세계약서

상황에 따라 필요할 수 있습니다.

부동산을 상속등기할 때

상속에 대하여 알아보면 사람이 사망하게 되면 상속순위에 따라 상속이 이루어집니다. 상속은 피상속인 일체의 재산 예컨대 사망 시의 모든 채무를 포함한 재산 모두가 상속인에게 이전되는 것으로 상속은 상속등기가 없더라도 상속 시에 이전되는 효과가 발생한다고 할 수 있습니다.

 

상속은 상속의 순위데 따라 이루어지게 됩니다. 즉, 먼저 직계비속에게 먼저 상속이 되고 직계비속이 없는 경우 혹은 모든 직계비속이 상속포기를 한 경우에는 직계존속에서 상속되고 이후 형제자매, 4촌 이내 방계혈족에게 상속이 됩니다.

 

피상속인이 사망한 경우에 상속인이 수명인 경우에는 법정상속분에 따라 상속등기를 하여야 하지만 상속인 전체가 협의하여 상속인과 상속지분을 결정하였다면 협의분할상속등기도 가능하다 할 것입니다.

현재 법규상 전체 상속인 중 무주택자(상속인 및 세대원 모두)가 있다면 세금을 70% 감면받을 수 있으므로 상속재산중에 주택이 있는 경우에는 협의에 따라 무주택자인 상속인에게 주택을 상속하는 협의분할 상속등기를 많이 이용한다고 할 수 있습니다. 무주택의 경우 피상속인 사망 일자 기준으로 계산이 되므로, 만약 세금 감면을 생각한다면 사전에 미리 준비해야 합니다.