주택임대사업자 종합소득세 신고하기

주택임대사업자의 종합소득세 신고는 어떻게 해야 할까요?

시세 3억 원 정도 되는 아파트를 보유 중이고 그 집을 세입자에게 전세보증금 2억 원을 받아 임대를 주고 있습니다. 주택임대사업자로 사업자 등록신청을 한 것을 아니지만 종합소득세 신고를 해야 하나요?

어떤 사람은 해야 한다고 하고 어떤 사람은 안 해도 된다고 하고 어떻게 해야 할까요?

주택임대소득은 보유 주택 수와 임대 수입 형태, 규모에 따라서 납세의무가 달라집니다.

주택임대사업자의 종합소득세 신고에 대해서 알아보겠습니다.

보유 주택수와 보증금액에 따라 주택임대사업자 과세 대상이 달라집니다.

주택임대소득은 보유 주택수와 임대 수입 형태, 규모에 따라서 달라집니다. 우선 주택수를 계산할 때는 배우자와 합산하고 동일 가구라 하더라도 자녀의 보유 주택과는 합산하지 않습니다.

여러 개의 원룸으로 구성된 다가구주택은 일반적으로 1개의 주택을 보지만 구분 등기된 경우에는 각각을 한 개의 주택으로 계산합니다. 오피스텔의 경우는 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 간주합니다. 이렇게 주택 수를 따져 1 주택자의 경우 주택 임대 소득에 대해 과세가 되지 않습니다.

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다만, 1 주택 보유자라도 고가주택인 경우 과세가 되는데 그 기준이 2023년부터는 기준 시가 9억 원에서 12억 원으로 상향됐습니다.

 

월세 없이 전세 보증금만 받는 경우에도 주택임대소득과세 대상이 될 수 있습니다. 보유 주택수가 3 주택 이상인 경우 보증금에 대해 '간주임대료'를 계산하게 되는데, 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 법정이자만큼 임대수입으로 계산합니다. 법에서 정한 이자율은 매해 개정되므로 세금 신고 시 확인할 필요가 있습니다.

그러나 보유 주택 수가 2 주택이하 거나 보증금의 합계가 3억 원에 미달하는 경우 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 아닙니다.

종합과세, 분리과세 어떤 신고가 유리 할까요?

과세 방식은 종합과세와 분리과세 또는 장부작성으로 신고할 수 있습니다.

이것은 임대수입이 2,000만 원을 초과 여부에 따라서 달라집니다.

 

2,000만 원을 초과하는 경우 다른 소득과 합산해 종합소득세 6~45% 신고를 해야 합니다.

2,000만 원 이하인 경우 소규모 사업자로 종합소득세와 분리과세 방식 중 선택이 가능합니다.

 

• 종합과세가 유리한 경우
  • 단순경비율 적용 대상자
  • 주택임대업 사업자등록이 없는 경우
  • 주택임대 소득 외의 다른 소득이 없는 경우

이럴 경우 종합과세 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종이 종합과세가 분리과세 14%보다 유리하거나 같습니다.

 

• 분리과세가 유리한 경우
  • 주택 임대 총수입금액이 1천만 원 이하일 때
  • 주택임대 소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득 금액이 2천만 원 이하일 때
  • 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비 (60%)와 기본 공제(4백만 원) 우대 적용될 경우

이럴 경우 분리과세 소득 금액과 세액이 없으므로 주택 임대 모든 업종이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같습니다.

• 장부 작성이 유리한 경우
  • 주택 임대 소득에서 발생한 결손금은 일반적인 사업소득 결손금과 같이 다른 소득 금액(근로소득, 연금소득, 기타 소득, 이자소득, 배당소득)에서 공제할 수 있습니다.
  • 예를 들어, 주택임대 소득에서 500만 원 결손금은 근로소득 금액 4,000만 원에서 공제되어 종합소득세 신고 시 근로소득에서 납부한 세금 일정 부분을 환급받을 수 있습니다.
  • 다만,  주택임대 소득에서 발생한 결손금이 다른 소득 금액에서 공제되기 위해서는 장부 작성을 통해 주택 임대 소득이 결손임을 증명되어야 하므로 분리과세나 추계신고가 아닌 장부 작성에 의해 신고를 해야 합니다.

임대 사업자의 소득에 따라 건강보험료가 발생됩니다.

주택 임대 사업자로 등록하게 되면 국민연금, 건강보험 가입을 의무로 해야 합니다. 직장가입자의 경우 별도로 추가 부과되는 경우도 있고 피부양자의 경우 지역가입자로 건강보험료가 부과되는 경우가 있습니다.

 

• 직장가입자가 주택 임대 사업자로 등록한 경우
  • 보수 외 소득으로 연간 3,400만 원을 초과하는 경우 직장가입자의 보수 월액 보험료와 별도로 소득 월액보험료가 추가 부과됩니다.
• 지역 가입자 주택 임대 소득을 신고할 경우
  • 지역 가입자는 가입자의 소득, 재산 그리고 자동차를 고려해 정한 부과요소별 점수를 합산한 보험료 부과점수에 점수당 금액을 곱하여 보험료를 산정하게 됩니다.
  • 특히 주택 임대 사업자를 등록한 경우 소득 금액이 발생하면 무조건 지역 가입자로 전화될 수 있습니다.

• 월세만 받는 경우
  • 만약 주택 임대 소득이 발생하는 경우 피부양자 자격을 상실해 지역가입자로 전환될 수 있습니다.
  • 피부양자로 전환되는 기준점은 주택 임대 사업자로 미등록한 경우에는 월 33만 원 이하이면 소득이 0이 되어 피부양자로 전환이 안되어 지역에서 보험료가 안 나오게 됩니다.
  • 반면 주택 임대 사업자로 등록한 경우에는 월세 83만 원 이하이면 소득이 0이 되어 피부양자로 전환이 안 되고 그 이상이면 전환이 되어 지역에서 건강보험료가 부과되므로 참고하시기 바랍니다.

임대사업을 영위하는 경우 월세 및 전세로 운영할 수 있는데, 월세 및 전세 조정이 가능하다면 건강보험 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다.